Proces je razdeljen po fazah: najprej izvajamo poglobljeno analizo zahtev in pripravimo 3–5 scenarijev z realnimi primeri nepremičnin. Nato izvedemo selektivne oglede in tehnične preglede izbranih enot. Na koncu pripravimo primerjavo ponudb in svetujemo pri pogajanjih ter zaključku posla. V praksi smo za stranko A izvedli ta postopek v treh tednih z dvema konkretna ogledoma in podrobnim poročilom.
Stroški se določajo glede na obseg dela: običajno kombinacija fiksne plačila za pripravo selekcije in variabilnega nadomestila ob izvedbi transakcije. Za praktičen primer: izbira in priprava poročila za penthouse običajno vključuje fiksni strošek za raziskavo in terminske stroške ogledov; natančni zneski so predmet dogovora in so vedno podani v obliki jasnega primera brez nepreverljivih napovedi rezultat.
Kriteriji so prilagojeni posamezniku: lokacija glede na delo in šole, dostopnost, kvaliteta gradnje, potencial za najem ali preprodajo in tehnična ocena stanja. V primeru družine z otroki smo kot prednost ocenili bližino javnih ustanov in mirne ulice; pri investitorjih pa razpolozljivost območja in primerljive transakcije v zadnjih 12 mesecih.
Da, sodelujemo s preverjenimi strokovnjaki: pravniki za pregled dokumentacije, inženirji za tehnične preglede in geodeti po potrebi. V enem od primerov smo organizirali tehnični pregled z neodvisnim inženirjem, ki je odkril manjše točke popravila pred zaključkom pogodbe — vse korake dokumentiramo v poročilu.
Osredotočamo se na območja z izraženim povpraševanjem po luksuznih stanovanjih: Ljubljana in njena bližnja obrobja, Škofja Loka, Bled, delno obmorski pas ter izbrane turistične lokacije. Pokritost je odvisna od specifične zahteve naročnika; za večino primerov pripravimo scenarij z nadomestnimi lokacijami.
Časovni okvir je odvisen od zahtevnosti kriterijev: osnovno iskanje z 3 primeri traja lahko 2–4 tedne, zahtevnejša poizvedovanja in natančni pregledi lahko podaljšajo proces na 6–12 tednov. V enem konkretnem primeru iskanja za selektivni penthouse je bil postopek zaključen v 5 tednih, ker so bile potrebe jasno opredeljene in so bile primerne enote dostopne.
Primeri iz prakse: izbor 2025–2026
Predstavljamo tri praktične primere, ki ilustrirajo naš pristop: renoviran penthouse v Ljubljani z jasno definiranimi kriteriji, počitniška enota ob Bledu kot primer zaveza scenarija in družinsko stanovanje v Škofji Loki, kjer smo optimizirali logistiko dnevnih potovanj. Vsak primer vsebuje opis scenarija, opravljene preglede in izvedene korake pri pogajanjih.
1. Analiza zahtev
Začnemo z zbiranjem informacij in oblikovanjem treh scenarijev izbire; vsaka varianta vsebuje realne primere in oceno kompromisov glede lokacije in gradbene kakovosti.
2. Selektivni ogledi
Organiziramo ciljno usmerjene oglede z logistično podporo in tehničnimi opombami; pri vsakem ogledu zabeležimo merila, ki vplivajo na končno oceno primerne enote.
3. Pogajanja in izvedba
Pripravimo primerjalno analizo ponudb, asistenco pri pogajanjih in koordinacijo pravno-tehničnih pregledov, kar omogoča strukturiran zaključek posla brez nepotrebnih presenečenj.